4月以来、一部のホットスポット2線都市に出現した土拍熱は、すでに一部の3、4線都市に広がっている。
克而瑞研究センターのデータによると、その観測した299の三四線都市の表現によると、4月の土地出来高価格は一斉に上昇し、出来高建設面の環状比は30%上昇し、土地出来高の平均価格の環状比は19%上昇した。特筆すべきは、長江デルタ都市群の三四線都市が際立っていることだ。その中で阜陽、常州、麗水、金華などの都市の土地熱は明らかに上昇し、高割増地塊が頻出し、例えば常州鐘楼区の1商住地塊の住宅価格はさらに**最高値を突破した。
また、中原不動産研究センターのデータによりますと、第2四半期以来、地方政府は土地の譲渡速度を加速させ、5月20日現在、監視されている50大中都市の年内の累計譲渡土地は1兆3700億元で、前年同期比9.3%上昇したということです。50都市のうち48都市の土地譲渡金は100億規模を超えている。このうち、譲渡金額が最も高い杭州市の年間土地収入は1129億元に達した。また、北京、天津、上海、蘇州など14都市の土地収入は300億元を超えた。
業界内の分析によると、都市レベルで市場を分ける方式はすでに時代遅れで、いくつかの大都市群が不動産市場の発展の核心地域になるという。長江デルタ、広東港澳大湾区などの都市群計画のさらなる推進に伴い、域内の一部の三四線都市は新たな成長機会を迎え、特に人口流入、土地価格が高くない都市では、その土地投資機は注目に値する。
土拍高熱現象が三四線都市の一部に伝導する
住宅企業の融資難易度の低下に伴い、一部の都市の土地市場に回復の兆しが現れ、一部の二線都市の土拍高熱現象が三四線都市に伝え始めた。

克而瑞研究センターの報告によると、二線都市の土拍割増率が3月に25%を突破し、2018年下半期以来の高値を記録したのに続き、三四線都市の割増率も半年ぶりの低位徘徊を終え、4月に明らかな回復を迎え、割増率は21.3%に増加し、年初より10ポイント近く上昇した。
具体的に見ると、主に4月に温州、常州、常熟、金華、無錫、仏山、台州、鎮江などのホットスポット3、4線都市で多くの良質な土地が成約された。
温州では、4月に16件の宅地が成約され、請負金は104億を超え、うち12件の土地割増率はいずれも25%以上だった。
常州も同様で、4月に成約した8枚の宅地含有5枚の割増率はいずれも50%以上で、そのうち1枚の鐘楼区にある商住地は77回の競売を経て、最終的に新城に競り落とされ、割増率は86%に達し、床価格は15665元/平方メートルに達し、常州の宅地含有床価格の最高値を記録し、新たな「地王」となった。
無錫側では、浜湖区新四院北側XDG-2019-3号地塊が4月4日に番号を振ることで獲得し、融創は1万8000元/㎡、総価格24.22億元で最終的に地塊を獲得した。この地板の価格は無錫**最高価格よりわずか50元/平方メートル低かった。
人口流入などの利益は一部の都市の将来の発展を支えている。安徽省人口大市として、阜陽は長い間典型的な人口流出型都市だったが、近年人口の著しい還流、高速鉄道の開通などの影響を受けて、この二線都市の土地市場の熱も阜陽に伝わった。克而瑞研究センターによると、4月の阜陽では15枚の区画の割増率が30%を超え、三四線都市の中で1位となった。
このような状況は枚挙にいとまがなく、三四線都市の土地市場の熱も徐々に高まっている。
都市群内都市は注目に値する
しかし、注目すべきは、現在の三四線都市の土地市場は全面的に回復しているわけではない。克而瑞研究センターの報告によると、高プレミアム区画はまだ少数の都市に集中している。国家統計局がこのほど発表したデータによると、今年4カ月前の不動産開発企業の土地購入面積、土地の成約価格はいずれも3割超下落し、下落幅も1-3月より拡大した。

グラムリー研究センターが監視している299のサンプル都市のうち、72都市の割増率が20%を超える平均線しかない。地域分布を見ると、そのうち22の都市は江蘇省浙江省安徽省の3省に分布し、長江デルタの土地市場の熱さが明らかになった。また、四川、広東、湖北省でも多くの都市で土地割増率が高く、同様に多くの住宅企業の注目を集めている。
具体的に見ると、大湾区の利を持つ広東省の表現が際立っており、東莞、江門、珠海の平均割増率はいずれも40%以上である。長江デルタに位置する浙江省では、4月の地級市の本級割増率はいずれも15%を上回り、台州、紹興、麗水の土地割増率は100%を突破した。四川の冷熱の分化は比較的に明らかで、例えば宜賓、広元は高速鉄道、空港などの交通セットのアップグレードがよく、土地市場の熱は明らかに高く、土拍割増率はそれぞれ144%と55%に達したが、瀘州、眉山の土地市場は相対的に静まり返っており、平均割増率はいずれも3%未満だった。
克而瑞研究センターによると、三四線地市の温暖化は、二線都市地市の高熱の伝導効果による一方で、最も根本的な支持点は、都市群の一体化発展による多くの利益の推進である。
業界アナリストによると、長江デルタ、広東港澳大湾区の土地市場の熱が高まっているのは、この2つの地域の住宅価格がいずれも上昇していることに加え、計画がよく、人口流入が速いなどの要素があり、住宅企業の土地獲得に積極的な刺激が大きいためだという。また、長年の発展を経て、中国の不動産市場はすでに分化しており、都市レベルで市場を分ける方式はすでに時代遅れであり、将来的には、京津冀、長江デルタ、広東港澳大湾区などの都市群とこれらの都市群内の都市圏は、中国の不動産市場の核心地域となり、これらの地域内の低レベル都市はより良い発展空間を持つことになるだろう。
住宅企業にとって、克而瑞研究センターによると、ここ数年の需要放出の早さ、旧改革目標の低下、リスク調整などの原因で、3、4線都市を全面的に脱退することはできないという。企業は政策リスクを合理的に評価する前提の下で、都市群一体化概念内の三四線都市に重点を置くべきである。長江デルタ、広東港澳大湾区などの都市群計画のさらなる推進に伴い、中心都市産業の移転が加速し、一部の三四線都市は新たな需要増加の機会を迎える可能性があり、特に湖州、宣城、阜陽などの雇用が急速に増加している都市では、全市の地価住宅価格比が0.5未満であることを前提に、土地投資の機会はさらに注目に値する。
しかし、住建部は最近、10の市場が過熱している都市に対して警報を出し、一部の都市も相次いでビル市の調整を強化した。克而瑞氏は、ホットスポットの3、4線都市の地価が急速に上昇し続けると、地方主管部門は急速にフォローアップするとみている。5月上旬の土地成約状況を見ると、三四線都市の土地市場の熱はすでに一定の緩和があり、割増率は15%に低下し、4月より6.3ポイント低下した。
三、四線の土撮りの暖かさはあとどのくらい続くのだろうか。
最近の都市部の高熱、高割増地塊の頻出現象に対して、二線都市はすでに率先して調整措置を公布し、例えば合肥、長沙、西安、蘇州などの市場変動の大きい都市は土地の最高制限価格の引き下げ、二軒建て住宅の契約税優遇の一時停止、積立金の風制御の起動、限定販売などの引き締め政策を公布し、特に蘇州は園区全域、ハイテク区の一部重点区の新築住宅の3年限定販売、園区全域のすべての中古住宅の5年限定販売などの調整措置に対してさらにシンボル的な信号を持っている。
克而瑞研究センターの分析によると、ホットスポットの3、4線都市の地価が急速に上昇し続けている場合、地方主管部門は急速にフォローアップするかもしれない。特に土拍過熱、地価が過去最高を記録した常州、無錫などの都市では、プラスコードを調整する可能性が高く、土拍市場では慎重に行わなければならないという。
一方、5月上旬の土地成約状況を見ると、三四線都市の都市部の熱はすでに一定の緩和があり、割増率は15%に低下し、環は4月より6.3ポイント低下した。これによりますと、住建部の早期警戒はすでに功を奏し、住宅企業は市場の予想を徐々に低くし、土地を持って徐々に理性に戻り、次に三四線地市の地価は自然資源部が予想していた「温和な上昇」に戻るということです。
一方、土地市場の供給規模構造を見ると、三四線は依然として土地の成約主力であり、少なくとも全国の土地市場の7割以上のシェアを占めている。克而瑞研究センターは、近年の需要放出の早さ、旧改革目標の低下、リスクの調整などの原因で、3、4線から全面的に脱退してはならないと指摘した。また、政策リスクを合理的に評価することを前提に、受益都市群一体化概念の三四線都市に重点を置くことができる。
出所：克而瑞研究センター、中新経緯、経済参考報、中房網総合整理